קולאז׳ של מאזני ברונזה המאזנים בית מול דפים ריקים, לצד זכוכית מגדלת המדגישה פרט אדריכלי.

חוקי מקרקעין: 6 חוקים שכל מי שקונה או מוכר דירה צריך להכיר

שישה חוקים קובעים את רוב הכללים בעסקת דירה בישראל: חוק המקרקעין, חוק המכר (דירות), חוק מיסוי מקרקעין, חוק התכנון והבנייה, חוק המתווכים במקרקעין וחוק הירושה. הכלל החשוב ביותר: עסקה בדירה נגמרת רק כשהיא נרשמת בטאבו. עד אז יש לקונה רק התחייבות של המוכר, ומה שמגן עליו הוא בעיקר הערת אזהרה.

החוק על מה הוא מה זה אומר לכם
חוק המקרקעין בעלות, רישום, שיתוף ובית משותף העסקה נגמרת ברישום. רושמים הערת אזהרה מיד אחרי החתימה
חוק המכר (דירות) דירה חדשה מקבלן בטוחה על הכסף ששילמתם, ואחריות לליקויים
חוק מיסוי מקרקעין מס שבח ומס רכישה המוכר משלם מס שבח, הקונה משלם מס רכישה
חוק התכנון והבנייה היתרים, חריגות והיטל השבחה בודקים שמה שבנוי תואם להיתר
חוק המתווכים במקרקעין מה מותר ומה חובה למתווך דמי תיווך רק עם הזמנה בכתב, בלעדיות עד 6 חודשים
חוק הירושה דירה שעברה בירושה מוכרים אחרי צו ירושה או צו קיום צוואה

חוק המקרקעין: רישום, הערת אזהרה ובית משותף

חוק המקרקעין קובע את הכללים הבסיסיים של בעלות בדירה:

  • עסקה נגמרת ברישום (סעיף 7): עסקה שלא נרשמה בטאבו נחשבת רק התחייבות לעשות עסקה.
  • רק בכתב (סעיף 8): התחייבות לעשות עסקה בדירה צריכה מסמך כתוב. הסכמה בעל פה לא מספיקה.
  • שתי עסקאות על אותה דירה (סעיף 9): בדרך כלל הקונה הראשון גובר. אבל קונה שני, שקנה בתום לב ובתמורה ורשם את העסקה שלו קודם, יכול לגבור עליו. לכן חשוב לרשום הערת אזהרה מהר.
  • הערת אזהרה (סעיפים 126–127): כל עוד היא רשומה, אי אפשר לרשום עסקה שסותרת אותה, אלא בהסכמת מי שההערה לטובתו או בצו של בית משפט.

בית משותף: לכל דירה בבית משותף צמוד חלק ברכוש המשותף, כמו חדר המדרגות והגג (סעיף 55). חלק מהרכוש המשותף, למשל חניה, מחסן או גג, אפשר להצמיד לדירה מסוימת, וזה צריך להופיע ברישום. הרחבנו על זה בבדיקת חניה ומחסן בטאבו.

דירה עם שותפים: כל שותף רשאי למכור את החלק שלו בלי הסכמת השאר (סעיף 34), וכל שותף רשאי לדרוש פירוק של השיתוף (סעיף 37).

האם לשכנים או לשותפים יש ״זכות קדימה״?

לשכנים אין זכות לקנות דירה לפני אחרים. גם לשותף בדירה אין זכות כזו באופן אוטומטי. לפי חוק המקרקעין, זכות קדימה קיימת רק במקרים האלה:

  • נרשמה בהסכם (סעיף 99): בעל דירה או שותף בה רשאי לרשום זכות קדימה בטאבו.
  • בין יורשים (סעיף 100), בתנאים שקבועים בחוק.
  • בין בני זוג (סעיף 101): בן זוג שיש לו חלק בדירה שבה הם גרים צריך להציע אותו קודם לבן הזוג השני.

אם רשומה זכות קדימה, רואים אותה בנסח הטאבו. לכן בודקים אותו לפני שמתחילים משא ומתן.

חוק המכר (דירות): כשקונים דירה חדשה מקבלן

  • בטוחה על הכסף: לפי כל זכות, קבלן לא יכול לקבל יותר מ־7% מהמחיר, אלא אם הבטיח את הכסף של הקונה באחת מחמש דרכים: ערבות בנקאית, ביטוח, משכנתא לטובת הקונה, הערת אזהרה, או העברת הבעלות על שם הקונה.
  • אחריות לליקויים: בדירה שנקנתה מ־6.4.2011, ״תקופת הבדק״ היא שנה עד 7 שנים, לפי סוג הליקוי. למשל, שנתיים לאלומיניום ולריצוף, ו־4 שנים לצנרת ולאיטום. בתקופה הזו הקבלן חייב לתקן, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת הקונה. אחריה יש עוד 3 שנים של ״תקופת אחריות״.
  • הודעה על ליקויים: על ליקוי שאפשר היה לראות כשקיבלתם את הדירה, מודיעים לקבלן בתוך שנה.

חוק מיסוי מקרקעין: מס שבח ומס רכישה

  • המוכר משלם מס שבח על הרווח. מי שמוכר דירה יחידה פטור בדרך כלל. הסברנו במס שבח על מכירת דירה.
  • הקונה משלם מס רכישה לפי מדרגות. המדרגות של 2026 מופיעות במדריך לקניית דירה בחיפה.
  • שניהם מגישים הצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום מיום העסקה, גם כשמבקשים פטור.

חוק התכנון והבנייה: היתרים, חריגות והיטל השבחה

  • היתר: כל בנייה צריכה היתר. מרפסת שנסגרה או חדר שנוסף בלי היתר הם חריגת בנייה. לפני הקנייה בודקים בתיק הבניין בעירייה שמה שבנוי תואם להיתר.
  • היטל השבחה: כשתוכנית שאושרה מעלה את ערך הדירה, העירייה גובה היטל, בדרך כלל מחצית מעליית הערך. משלמים אותו כשמממשים את הזכויות, למשל במכירה. לרוב המוכר משלם אותו.
  • התחדשות עירונית: תמ״א 38 ופינוי בינוי פועלים מכוח החוק הזה ומכוח חוקים נוספים. על המצב בחיפה כתבנו בפינוי בינוי בחיפה.

חוק המתווכים במקרקעין

לפי הזכותון של כל זכות:

  • רישיון: מתווך צריך רישיון בתוקף, ואם מבקשים, הוא חייב להציג אותו. את רשימת המתווכים המורשים אפשר לבדוק באתר משרד המשפטים.
  • הזמנה בכתב: בלי הזמנה חתומה, שבה כתוב סכום דמי התיווך, המתווך לא זכאי לדמי תיווך. הסכום עצמו נתון למשא ומתן.
  • בלעדיות: במכירת דירה, עד 6 חודשים, במסמך נפרד. בתקופה הזו המתווך חייב לבצע פעולות שיווק.
  • גילוי: מתווך חייב למסור לקונה מידע מהותי על הדירה, ולגלות אם יש לו עניין אישי בעסקה.
  • מה אסור לו: לנסח חוזה או לנהל משא ומתן משפטי. את זה עושה עורך הדין.

חוק הירושה: דירה שעברה בירושה

כדי למכור דירה שהתקבלה בירושה צריך קודם צו ירושה או צו קיום צוואה, ואחר כך לרשום את הדירה על שם היורשים בטאבו. במכירת דירה שהתקבלה בירושה יש גם כללי מס מיוחדים. כל השלבים במכירת דירה בירושה.

מה זה אומר בעסקה בחיפה?

  • בניינים ותיקים: בבניינים ותיקים בחיפה כדאי לבדוק אם הבניין רשום כבית משותף, ומה מוצמד לכל דירה. לא כל מה שמשתמשים בו בפועל רשום על הדירה.
  • דירות שלא רשומות בטאבו: יש דירות שרשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. במקרה כזה בודקים את אישור הזכויות מהגוף שבו הן רשומות.
  • תוספות בנייה: בבניינים על מדרון יש לפעמים חדרים או מרפסות שנוספו לאורך השנים. בודקים בתיק הבניין שיש להם היתר.

שאלות נפוצות

מתי הדירה נחשבת שלי?

כשהעסקה נרשמת בטאבו. עד אז יש לכם התחייבות של המוכר, ומה שמגן עליכם הוא הערת אזהרה.

אפשר למכור חלק בדירה בלי הסכמת השותף?

כן. לפי סעיף 34 לחוק המקרקעין שותף רשאי למכור את חלקו בלי הסכמת השאר, אלא אם נרשמה זכות קדימה, או כשמדובר בבני זוג שגרים בדירה.

הסכמה בעל פה על מכירת דירה מחייבת?

לא. לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לעשות עסקה בדירה צריכה מסמך בכתב.

כמה זמן הקבלן אחראי לליקויים בדירה חדשה?

בדירה שנקנתה מ־2011: תקופת בדק של שנה עד 7 שנים, לפי סוג הליקוי, ואחריה עוד 3 שנים של אחריות. לליקויים בשלד וביסודות הקבלן אחראי גם אחרי זה.

מי משלם היטל השבחה?

בדרך כלל המוכר, כשמממשים את הזכויות, למשל במכירה. משלמים אותו רק אם אושרה תוכנית שהעלתה את ערך הנכס.

המידע בכתבה כללי, ואינו ייעוץ משפטי. לכל עסקה כדאי לקחת עורך דין שמייצג אתכם.

קונים או מוכרים דירה בחיפה? תיווך סגולה מלווה קונים ומוכרים בחיפה מאז 1990. ההסבר המלא על השלבים במכירה נמצא במכירת דירה בחיפה.

כתב: ניר וינברגר, מתווך נדל״ן ומומחה לשיווק דיגיטלי, רישיון 3175220. עודכן ב־26.10.2026.

מקורות (נבדקו ב־26.10.2026)

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *