כדי למכור דירה שהתקבלה בירושה צריך קודם צו ירושה או צו קיום צוואה, ואחר כך לרשום את הדירה על שם היורשים בטאבו. כשיש כמה יורשים, כולם צריכים להסכים למכירה ולחתום עליה. קבלת הדירה בירושה לא מחייבת במס, אבל במכירה עשוי לחול מס שבח. בן הזוג של המנוח, ילדיו ונכדיו יכולים בדרך כלל למכור בפטור ממס שבח אם זו הייתה הדירה היחידה של המנוח, עד 5,008,000 ₪ (נכון ל־2024–2027).
השלבים של מכירת דירה בירושה
- צו ירושה או צו קיום צוואה מהרשם לענייני ירושה.
- רישום הדירה על שם היורשים בטאבו.
- הסכמה בין היורשים: האם מוכרים, באיזה מחיר, ומי מתאם.
- בדיקת מס שבח עם עורך דין או יועץ מס, עוד לפני שקובעים מחיר.
- הכנת הדירה, הערכת שווי ושיווק.
- חוזה, דיווח לרשות המסים ומסירה, כמו בכל מכירת דירה בחיפה.
שלב 1: צו ירושה או צו קיום צוואה
אם המנוח לא השאיר צוואה, מגישים בקשה לצו ירושה. אם יש צוואה, מגישים בקשה לצו קיום צוואה. את הבקשה מגישים לרשם לענייני ירושה, ואפשר להגיש אותה באינטרנט.
אחרי שהבקשה נקלטה, הרשם מפרסם הודעה כדי לאפשר התנגדויות. לפי כל זכות, הצו ניתן בדרך כלל לא יאוחר מ־50 יום מהגשה תקינה, אלא אם נדרשים מסמכים נוספים. אם מישהו מגיש התנגדות, התיק עובר לבית המשפט לענייני משפחה, והתהליך מתארך.
כמה זה עולה: בקשה מקוונת לצו ירושה עולה 507 ₪, ועוד 66 ₪ לפרסום (נכון ל־2026). הצו נשלח באופן דיגיטלי, וגם לבנקים, לרשות המסים ולטאבו, כך שלא צריך להציג אותו שם.
שלב 2: רישום הדירה על שם היורשים בטאבו
כבר בבקשה לצו אפשר לסמן שרוצים לרשום את הדירה על שם היורשים בטאבו, וכך לא צריך להגיש בקשה נפרדת. הרישום עולה 183 ₪ (נכון ל־2025).
כדאי לדעת:
- לפני הכול: מוציאים נסח טאבו ומוודאים שהדירה אכן רשומה על שם המנוח.
- דירה שמנוהלת ברשות מקרקעי ישראל: אם הדירה רשומה שם ולא בטאבו, ההליך שונה.
- אין מס על הרישום: רישום הירושה הוא לא עסקה, ולכן לא משלמים עליו מס שבח ולא מס רכישה.
שלב 3: כל היורשים צריכים להסכים
אחרי הרישום, היורשים הם בעלים משותפים בדירה. כדי למכור את הדירה כולה, כל הבעלים צריכים לחתום. מה עוזר בפועל:
- איש קשר אחד: יורש אחד שמדבר עם המתווך ועם עורך הדין, ומעדכן את כולם.
- הסכמה בכתב מראש: על מחיר המינימום, על לוח הזמנים ועל מי משלם את ההוצאות עד המכירה (ארנונה, ועד בית, ביטוח).
- הערכת שווי: כשיש ויכוח על המחיר, הערכה של שמאי מקרקעין נותנת לכולם מספר אחד לעבוד איתו.
יורש קטין: אם אחד היורשים קטין, או שמונה לו אפוטרופוס, מכירת הדירה צריכה אישור מראש של בית המשפט (סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות). כדאי לקחת את זה בחשבון בלוח הזמנים.
מה עושים כשאחד היורשים לא מסכים למכור?
לפי חוק המקרקעין, כל שותף בדירה רשאי לדרוש בכל עת לפרק את השיתוף. דירה בדרך כלל אי אפשר לחלק, ולכן בית המשפט יכול להורות למכור אותה ולחלק את הכסף בין הבעלים.
תביעה לפירוק שיתוף לוקחת זמן ועולה כסף, ולכן כדאי לנסות קודם להגיע להסכמה, למשל בעזרת גישור. לפעמים הפתרון הוא שאחד היורשים קונה את החלקים של האחרים.
מכירת דירה בירושה בין אחים
יורש אחד יכול לקנות את החלקים של שאר היורשים. אפשר לעשות את זה בשני שלבים שונים:
- לפני חלוקת העיזבון: יורש רשאי להעביר את חלקו בעיזבון ליורש אחר, בכתב, בתקופה שבין הפטירה לחלוקת העיזבון.
- אחרי הרישום בטאבו: הקנייה היא עסקה רגילה בין בעלים משותפים. האח שקונה עשוי לשלם מס רכישה על החלק שהוא קונה.
לכל דרך יש תוצאת מס אחרת. לפי כל זכות, הסכם בין יורשים יכול לעזור בתכנון מס, ולכן כדאי לבדוק עם עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין לפני שחותמים.
מס שבח במכירת דירה בירושה
הדירה עוברת ליורשים בלי מס. מס שבח עשוי לחול רק כשהיורשים מוכרים אותה. לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, יורש יכול למכור בפטור ממס שבח כשמתקיימים כל התנאים האלה:
- היורש הוא בן הזוג של המנוח, צאצא שלו (ילד, נכד), או בן הזוג של צאצא.
- למנוח הייתה דירת מגורים אחת בלבד לפני פטירתו.
- אילו המנוח היה מוכר את הדירה בעצמו, הוא היה פטור ממס שבח לפי הפטור לדירה יחידה.
הפטור הוא עד 5,008,000 ₪ (נכון ל־2024–2027). על החלק שמעל התקרה משלמים מס.
מתי יש פטור ומתי אין?
| המצב | פטור לדירה שהתקבלה בירושה? |
|---|---|
| ילדים יורשים את הדירה היחידה של ההורה, וההורה היה פטור אילו מכר בעצמו | כן, עד התקרה |
| ליורש יש כבר דירה משלו, או כמה דירות | לא משנה. הפטור נבדק לפי המנוח, ולא פוגע בפטורים אחרים של היורש |
| למנוח היה גם חלק קטן בדירה נוספת (למשל 10%) | לא |
| אח יורש את אחיו, או הורה יורש את ילדו | לא. אפשר לבדוק פטורים אחרים |
| המנוח לא היה פטור אילו מכר בעצמו (למשל, לא עמד בתנאי הפטור לדירה יחידה) | לא |
| הדירה נמכרת ביותר מ־5,008,000 ₪ | פטור עד התקרה, ומס על החלק שמעליה |
איך מבקשים את הפטור: בהצהרה על המכירה שמגישים לרשות המסים, בדרך כלל דרך עורך הדין. מצרפים את צו הירושה, או את הצוואה ואת צו קיום הצוואה.
אם אין זכאות לפטור הזה, כדאי לבדוק פטורים אחרים, למשל אם זו הדירה היחידה של היורש עצמו.
ירשתם חצי דירה או חלק ממנה
לפעמים עוברת בירושה רק חלק מהדירה: למשל, כשאחד ההורים נפטר וההורה השני הוא הבעלים של החלק האחר. במקרה כזה בדרך כלל מוכרים את הדירה כולה, יחד עם שאר הבעלים, או שאחד הבעלים קונה את החלק.
אם אתם קונים דירה אחרת: לפי כל זכות, מי שיש לו חצי או פחות מדירה שקיבל בירושה עדיין יכול להיחשב בעל דירה יחידה לעניין מס רכישה, בכפוף לשאר התנאים. הרחבנו על זה בשליש דירה ומס רכישה.
מה זה אומר למי שיורש דירה בחיפה
- בניינים ותיקים: בכרמל, בהדר ובנווה שאנן יש הרבה דירות ירושה בבניינים ותיקים. לפני השיווק כדאי לבדוק שהחניה והמחסן באמת רשומים על הדירה (ראו בדיקת חניה ומחסן בטאבו).
- לשפץ או למכור כמו שהיא: כדאי להחליט אחרי הערכת שווי, ולא לפני. שיפוץ עולה כסף וזמן, ולא תמיד מחזיר את עצמו במחיר.
- התחדשות עירונית: אם הבניין בתהליך פינוי־בינוי, השלב שבו הוא נמצא משפיע על המחיר ועל ההחלטה אם למכור עכשיו (ראו פינוי בינוי בחיפה).
- מחיר לפי רחוב: בחיפה שני רחובות סמוכים יכולים להיות שונים מאוד במחיר. מידע על כל שכונה יש במדריך השכונות בחיפה.
שאלות נפוצות
אפשר למכור דירה בירושה לפני שיש צו ירושה?
אפשר להתחיל בהכנות, בהערכת שווי ובאיסוף מסמכים. כדי לרשום את הדירה על שם הקונה צריך קודם צו ירושה או צו קיום צוואה, ובדרך כלל גם את רישום הירושה בטאבו. את מועד החתימה על החוזה כדאי לתאם עם עורך דין.
כמה זמן לוקח לקבל צו ירושה?
לפי כל זכות, בדרך כלל עד 50 יום מהגשה תקינה, אם אין התנגדויות ולא נדרשים מסמכים נוספים.
משלמים מס כשהדירה עוברת על שם היורשים?
לא. רישום ירושה בטאבו הוא לא עסקה, ולכן לא משלמים עליו מס שבח ולא מס רכישה. מס שבח עשוי לחול רק במכירה.
יש לי כבר דירה. אשלם מס שבח כשאמכור את הדירה שירשתי?
לא בהכרח. הפטור לדירה שהתקבלה בירושה נבדק לפי המנוח, ולא לפי מספר הדירות של היורש. אם התנאים מתקיימים, יש פטור עד 5,008,000 ₪ (נכון ל־2024–2027).
מה קורה אם אחד היורשים לא רוצה למכור?
כל בעלים משותף רשאי לדרוש מבית המשפט לפרק את השיתוף, ובדירה זה בדרך כלל אומר מכירה. לפני שפונים לבית המשפט, כדאי לנסות להגיע להסכמה, למשל בגישור.
המידע בכתבה כללי, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני שמוכרים דירה בירושה, כדאי לבדוק את המקרה שלכם עם עורך דין ועם יועץ מס.
ירשתם דירה בחיפה ושוקלים למכור? תיווך סגולה מלווה מוכרים בחיפה מאז 1990. נשמח לתת לכם הערכת שווי ראשונית תוך 48 שעות, בלי התחייבות. את הנכסים שאנחנו משווקים עכשיו אפשר לראות בעמוד דירות ובתים למכירה בחיפה.
כתב: ניר וינברגר, מתווך נדל״ן ומומחה לשיווק דיגיטלי, רישיון 3175220.
מקורות
נבדקו ב־26.10.2026.
- כל זכות: פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה (עודכן 10.8.2026): התנאים, התקרה, ההגשה, ושאין מס על רישום הירושה
- כל זכות: הגשת בקשה מקוונת לקבלת צו ירושה: 50 יום, אגרות 2026, רישום בטאבו באותה בקשה, יורש קטין
- כל זכות: רישום זכויות יורשים במקרקעין (עודכן 10.8.2025): אגרה 183 ₪, רשות מקרקעי ישראל
- כל זכות: ביצוע עסקאות בירושה (עודכן 14.12.2025): העברת חלק בעיזבון
- כל זכות: חישוב מס רכישה (עודכן 15.10.2026): חצי או פחות מדירה שהתקבלה בירושה
- חוק המקרקעין, סעיפים 37 ו־40: פירוק שיתוף
- חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, סעיף 20: אישור בית המשפט לעסקה בדירה של קטין