קולאז׳ של ידיים החושפות בניין מגורים מודרני מתחת לחזית ישנה, עם תפר ברונזה ונוף חיפאי ברקע.

פינוי בינוי בחיפה: איך זה עובד, מה מגיע לבעלי הדירות ואיפה זה קורה בעיר

פינוי בינוי הוא התחדשות עירונית שבה הורסים מתחם של בניינים ישנים, עם 24 דירות לפחות, ובונים במקומו בניינים חדשים. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בתנאים שסיכמו עם היזם, ובדרך כלל גם שכר דירה לתקופת הבנייה. על העסקה עם היזם הם לא משלמים, בדרך כלל, מס שבח, מס רכישה או היטל השבחה (לפטור ממס יש תקרה). כדי להתחיל צריך הסכמה של בעלי שני שלישים מהדירות במתחם. ברשימה של עיריית חיפה (ינואר 2026) יש 45 מתחמי פינוי בינוי, ול־19 מהם כבר יש תוכנית מאושרת.

מה זה פינוי בינוי, ובמה הוא שונה מתמ״א 38?

לפי כל זכות, פינוי בינוי חל על מתחם שלם, עם 24 יחידות דיור בנויות לפחות, והמדינה צריכה להכריז עליו כמתחם לפינוי בינוי. יש שני מסלולים:

  • מסלול רשויות: המדינה מכריזה על המתחם, והעירייה מקדמת את התוכנית עד שהיא מאושרת. אחר כך בעלי הדירות מנהלים את העסקה מול היזם.
  • מסלול מיסוי: בעלי הדירות או היזם מבקשים מהמדינה להכריז על המתחם. ההכרזה נותנת הטבות מס, והיזם מממן את הכנת התוכנית.
פינוי בינוי התחדשות בניינית (במקום תמ״א 38)
היקף מתחם של כמה בניינים, 24 דירות לפחות בניין אחד
מה בונים בניינים חדשים במקום הישנים, ולרוב גם גינות ותשתיות חיזוק ותוספת בנייה, או הריסה ובנייה מחדש
מה צריך הכרזה על המתחם ותוכנית מאושרת בחיפה: התוכנית העירונית חפ/2666, שעוד לא קיבלה תוקף (ראו בהמשך)

פינוי בינוי בחיפה: איפה זה קורה?

עיריית חיפה מפרסמת רשימה של מתחמי ההתחדשות העירונית בעיר, עם הכתובות ומצב התוכנית בכל מתחם. בגרסה של ינואר 2026 יש 49 מתחמים: 45 לפינוי בינוי ו־4 לעיבוי (תוספת בנייה לבניינים הקיימים).

מצב התוכנית (ינואר 2026) מתחמים
תוכנית מאושרת 23 (19 פינוי בינוי ו־4 עיבוי)
בשלבי אישור, למשל הפקדה או המלצה להפקיד 16
תוכניות שנקלטו בוועדות התכנון או מוגשות מחדש 10
סך הכול 49

ברשימה יש מתחמים בקריית אליעזר, בקריית שפרינצק, ברמת שאול, בנווה דוד, בקריית חיים המערבית, ברמות רמז ובנווה שאנן. בנווה שאנן, למשל, התוכנית למתחם פייזר־ניסבוים אושרה בנובמבר 2024, ובספטמבר 2025 הוחלט לתת תוקף לתוכנית למתחם פינסקר.

הרשימה גם מראה כמה זמן לוקח התהליך. במתחמים יציאת אירופה וברל כצנלסון התוכניות אושרו ב־2010 וב־2011, והבניינים החדשים כבר מאוכלסים. במתחם המלך אמציה התוכנית אושרה ב־2017, ובינואר 2026 השלב הראשון כבר אוכלס, והשלבים השני והשלישי היו בביצוע.

העירייה מעדכנת את הרשימה מפעם לפעם. לפני החלטה, בודקים מול העירייה מה המצב העדכני של המתחם.

ומה עם תמ״א 38 בחיפה?

תמ״א 38 כבר לא חלה בחיפה: לפי הדיווחים, היא פקעה בעיר ב־18 במאי 2026. במקומה מקדמות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והוועדה המקומית תוכנית עירונית להתחדשות בניינית, חפ/2666:

  • היא חלה על בניינים שנבנו לפני 1984 וצריכים חיזוק מפני רעידות אדמה.
  • יש בה שני מסלולים עיקריים: הריסה ובנייה מחדש, או חיזוק ותוספת בנייה.
  • העיר מחולקת בה לעשרה מתחמי תכנון, ולכל אחד כללים משלו. מבנים לשימור לא נכללים בה.
  • באפריל 2026 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית, והיא הופקדה ביולי 2026. לפי הדיווחים, יש בה פוטנציאל לכ־30 אלף דירות ממוגנות.

עד שהתוכנית מקבלת תוקף, אי אפשר להוציא היתרי בנייה מכוחה. מה מותר בבניין מסוים תלוי במתחם התכנון שבו הוא נמצא.

איך מתקדם פרויקט פינוי בינוי?

לפי המדריך לדיירים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית:

  1. התארגנות: אספת דיירים שבוחרת נציגות וקובעת מה הסמכויות שלה, לפני שחותמים על משהו.
  2. עורך דין אחד לכל הדיירים, עם ניסיון בעסקאות פינוי בינוי. עורך הדין של הדיירים לא מייצג גם את היזם.
  3. בירור עם העירייה: מה עמדתה על הפרויקט ומה מצב התכנון במתחם.
  4. מסמך כוונות מוגבל בזמן: המדריך ממליץ שתוקפו לא יעלה על כ־18 חודשים מחתימת רוב הדיירים, ושהוא לא ייתן ליזם זכויות ולא יגביל את הדיירים, חוץ מבלעדיות לתקופה הזו.
  5. בחירת יזם: בודקים את החוסן הכלכלי שלו, משווים כמה הצעות, ודורשים שהבנייה תיעשה בידי קבלן רשום בסיווג המתאים.
  6. בדיקת התמורה: אם לא בטוחים שההצעה ראויה, אפשר לבקש ממשרד הבינוי והשיכון למנות שמאי פינוי בינוי, בתנאי שרוב הדיירים מעוניינים בעסקה.
  7. הסכם עם מועדים: לאישור התוכנית, להכרזה, להחתמת כל הדיירים, להיתר ולסיום הבנייה, ומה קורה אם מועד מסוים לא מתקיים.
  8. היתר, פינוי, בנייה, אכלוס ורישום הבית המשותף החדש.

כמה בעלי דירות צריכים להסכים?

  • כדי להתחיל: בעלי שני שלישים לפחות מהדירות במתחם (״רוב מיוחס״).
  • כדי לבצע: כל בעלי הדירות.
  • דייר שמסרב: אם יש רוב מיוחס ובעל דירה מסרב בלי סיבה סבירה, בית המשפט יכול לחייב אותו לפצות את השכנים, או לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום במקומו.

לפי כל זכות, מותר לסרב, למשל, כשהעסקה לא כדאית כלכלית, כשלא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, כשלא הוצעו בטוחות הולמות, או כשלבעל הדירה או לבן משפחה שגר איתו יש מוגבלות, ובמגורים החלופיים אין את ההתאמות שיש לו בדירה.

בעלי דירות מבוגרים: בעל דירה שהיה בן 70 ומעלה כשנחתמה העסקה הראשונה בבניין, וגר בדירה שנתיים לפחות, זכאי שהיזם יציע לו דירה חדשה וגם לפחות חלופה אחת נוספת, למשל שתי דירות קטנות או דירה קטנה עם תשלום איזון. מגיל 75, או כשבעל הדירה חולה הנוטה למות או זכאי לגמלת סיעוד ברמה 5 או 6, היזם חייב להציע לו גם בחירה בין מעבר לבית אבות, דירה חלופית או סכום כסף בשווי הדירה החדשה.

מה מקבלים בעלי הדירות?

המדריך של הרשות ממליץ שהתמורה תכלול:

  • דירה חדשה: ההסכם קובע את השטח שלה לעומת הדירה הקיימת, איך בוחרים את מיקומה בבניין, ומפרט דומה לזה של מי שקונה דירה מהיזם.
  • שכר דירה מהפינוי ועד הכניסה לדירה החדשה, לפחות כמו המקובל באזור לדירה דומה, עם מנגנון הצמדה.
  • הובלה בשני המעברים.
  • השתתפות בשכר הטרחה של עורך הדין של הדיירים.
  • לפעמים גם סיוע בוועד הבית בבניין החדש, לתקופה מוגבלת.

את החניות והמחסנים כדאי לסגור כבר בהסכם. וחשוב לזכור: בבניין חדש התשלומים השוטפים, כמו ועד הבית והארנונה, עלולים להיות גבוהים יותר.

אילו בטוחות לדרוש מהיזם?

  • ערבות לפי חוק המכר בשווי הדירה החדשה, כתנאי לפינוי.
  • ערבות בנקאית אוטונומית לתשלום שכר הדירה עד מסירת הדירה החדשה.
  • הסדר עם הבנק אם יש משכנתא על הדירה.
  • אחריות ובדק לדירה החדשה, כמו בכל דירה חדשה לפי חוק המכר (דירות).
  • ביטוחים: ביטוח קבלנים, צד שלישי ואחריות מקצועית.
  • גילוי: מי שמקבל שכר מהיזם חייב להצהיר על כך כבר בפנייה הראשונה לדיירים. אם הוא לא הצהיר, בעל דירה יכול לחזור בו מהסכמתו, גם אחרי שחתם.

מס שבח ומס רכישה בפינוי בינוי

לפי כל זכות, בעל דירה שמוכר ליזם את הזכויות שלו בדירה, ומקבל בתמורה דירה חלופית אחת, פטור ממס שבח. הפטור חל עד תקרה, שהיא הגבוה מבין אלה:

  • 150% משווי הדירה הישנה (בלי זכויות הבנייה הנוספות);
  • שווי של דירה של 120 מ״ר באותו מתחם;
  • שווי של דירה באותו מתחם ששטחה 150% משטח הדירה הישנה, עד 200 מ״ר.

על החלק שמעל התקרה משלמים מס. הפטור חל על דירה אחת במתחם, והוא לא פוגע בפטורים אחרים ממס שבח שאולי מגיעים לכם בעתיד. על העסקה עם היזם מודיעים למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום, ובדרך כלל עורך הדין עושה את זה. איך מחשבים מס שבח במכירה רגילה, הסברנו בכתבה מס שבח על מכירת דירה.

מוכרים דירה בבניין שנמצא בפינוי בינוי?

אפשר למכור דירה בבניין שנמצא בתהליך. קונה רציני ישאל באיזה שלב הפרויקט, ולכן כדאי להכין את התשובות מראש:

  • מצב התוכנית: האם המתחם ברשימה של העירייה, ובאיזה שלב התוכנית.
  • ההסכם עם היזם, אם חתמתם עליו, וכמה בעלי דירות כבר חתמו.
  • נסח טאבו עדכני, כדי לראות מה רשום על הדירה.

אם כבר חתמתם על הסכם עם יזם, בדקו עם עורך הדין מה ההסכם קובע על מכירת הדירה ועל העברת ההתחייבויות שלכם לקונה. מכירה לקונה פרטי היא מכירה רגילה: הפטורים של פינוי בינוי חלים על העסקה עם היזם, ובמכירה כזו חלים כללי מס השבח הרגילים. השלבים, המסמכים והעלויות במכירה מפורטים במכירת דירה בחיפה.

מה זה אומר לבעלי דירות בחיפה?

  • בדקו אם הבניין שלכם ברשימת המתחמים של העירייה. אם הוא לא שם, שאלו בוועדה המקומית לתכנון ובנייה אם הוא בתחום התוכנית העירונית להתחדשות בניינית.
  • בניין לשימור? מבנים לשימור לא נכללים בתוכנית העירונית. בשכונות ותיקות כמו הדר כדאי לבדוק את מעמד הבניין לפני שמתחילים לדבר עם יזמים.
  • הגיעה הצעה מיזם? אל תחתמו על מסמך כוונות בלי מועד סיום ובלי עורך דין מטעמכם. בקשו מכל מי שפונה אליכם לומר מי משלם לו.
  • גרים בנווה שאנן? יש בשכונה כמה מתחמים בשלבים שונים. מידע על השכונה בדירות למכירה בנווה שאנן.

שאלות נפוצות

מי משלם שכר דירה בזמן הבנייה?

היזם, לפי ההסכם. המדריך של הרשות ממליץ על שכר דירה לפחות כמו המקובל באזור, עם הצמדה, ועל ערבות בנקאית שמבטיחה את התשלום עד שמקבלים את הדירה החדשה.

כמה זמן לוקח פינוי בינוי?

שנים. ברשימה של עיריית חיפה יש מתחמים שהתוכנית שלהם אושרה לפני כמה שנים, והם עדיין בשלב ההיתר או הבנייה. במתחם המלך אמציה, למשל, התוכנית אושרה ב־2017, והשלב הראשון אוכלס לפני ינואר 2026.

אפשר לסרב לפינוי בינוי?

כן, מסיבה סבירה, למשל כשהעסקה לא כדאית או כשלא הוצעו מגורים חלופיים ובטוחות. מי שמסרב בלי סיבה סבירה, כשבעלי שני שלישים מהדירות הסכימו, עלול להיתבע על הנזק לשכנים.

משלמים מס שבח בפינוי בינוי?

בדרך כלל לא. על העסקה עם היזם בעלי הדירות פטורים ממס שבח וממס רכישה, עד תקרה ועל דירה אחת במתחם. היטל השבחה חל על היזם.

איך בודקים אם הבניין שלי במתחם פינוי בינוי?

ברשימת הכתובות של עיריית חיפה, שבה מופיעים כל המתחמים ומצב התוכנית בכל אחד. אפשר גם לפנות למוקד הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בטלפון 074-7681400.

המידע בכתבה כללי, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני שחותמים על מסמך כלשהו, כדאי להתייעץ עם עורך דין שמייצג את בעלי הדירות.

גרים בבניין שנכנס לפינוי בינוי? תיווך סגולה מלווה גם בעלי דירות בפינוי בינוי בחיפה, בהתארגנות הדיירים ובבחירת היזם. דברו איתנו ונשמח לעזור.

שוקלים למכור דירה בבניין ותיק בחיפה? תיווך סגולה מלווה מוכרים בחיפה מאז 1990. נשמח לתת לכם הערכת שווי ראשונית תוך 48 שעות, בלי התחייבות.

כתב: ניר וינברגר, מתווך נדל״ן ומומחה לשיווק דיגיטלי, רישיון 3175220. עודכן ב־26.10.2026.

מקורות (נבדקו ב־26.10.2026)

2תגובות

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *