מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת דירה, והמוכר משלם אותו. בדירת מגורים המס הוא 25% מהרווח הריאלי: ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה המוצמד למדד, אחרי ניכוי הוצאות כמו שיפוץ, תיווך ועורך דין. מי שמוכר את הדירה היחידה שלו, אחרי 18 חודשים לפחות בבעלותו, פטור בדרך כלל ממס שבח עד 5,008,000 ₪ (נכון ל־2024–2027). את המס משלמים בתוך 60 יום מיום העסקה.
מי משלם מס שבח?
המוכר. הקונה משלם מס אחר, מס רכישה. כשאין פטור ממס שבח, הקונה משלם לרשות המסים גם מקדמה על חשבון המס של המוכר, והיא נחשבת חלק מהמחיר (פירוט בהמשך).
התא המשפחתי: לעניין מס שבח, המוכר, בן או בת הזוג והילדים מתחת לגיל 18 נחשבים מוכר אחד. לכן דירה שרשומה על שם בן הזוג נספרת כשבודקים אם הדירה הנמכרת היא ״דירה יחידה״.
איך מחשבים מס שבח על מכירת דירה?
- מחיר הקנייה מוצמד למדד: מעדכנים אותו לפי מדד המחירים לצרכן, מיום הקנייה ועד יום המכירה.
- השבח הריאלי: מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה המוצמד.
- ניכוי הוצאות: מורידים הוצאות מוכרות, גם הן מוצמדות למדד.
- המס: 25% מהשבח שנשאר.
דוגמה (לפי כל זכות):
| שלב | סכום |
|---|---|
| מחיר קנייה ב־2015 | 2,000,000 ₪ |
| מחיר קנייה מוצמד (המדד עלה ב־5%) | 2,100,000 ₪ |
| מחיר מכירה ב־2020 | 2,500,000 ₪ |
| שבח ריאלי | 400,000 ₪ |
| הוצאות: שיפוץ 100,000, תיווך 40,000, עורך דין 60,000, מוצמדות למדד | 202,000 ₪ |
| שבח נטו | 198,000 ₪ |
| מס שבח (25%) | 49,500 ₪ |
דירה שנקנתה לפני 2014: בדירת מגורים, המס מחושב רק על החלק של הרווח מ־2014 ועד המכירה (״חישוב ליניארי״). לפי הדוגמה של כל זכות: דירה שנקנתה ב־2010 ונמכרה ב־2017 ברווח של 700,000 ₪ צברה בממוצע 100,000 ₪ בשנה. המס מחושב רק על 3 השנים מ־2014, כלומר על 300,000 ₪ לפני ניכוי ההוצאות.
מחשבון מס שבח: לרשות המסים יש מחשבון רשמי לשומה עצמית, שאפשר להשתמש בו גם בלי לשמור את החישוב. בפועל, את השומה העצמית מגיש בדרך כלל עורך הדין.
אילו הוצאות מנכים ממס שבח?
לפי כל זכות, אפשר לנכות מהשבח בין השאר:
- שיפוצים והשבחה של הדירה.
- מס הרכישה והאגרות ששילמתם כשקניתם.
- דמי תיווך, בקנייה ובמכירה, עד 2% מהמחיר בכל אחת מהן.
- שכר טרחה של עורך דין, שמאי מקרקעין ומודד.
- ריבית ריאלית על משכנתא שלקחתם כדי לקנות את הדירה או לשפץ אותה.
- היטל השבחה ששילמתם.
מה לא מנכים: הוצאות שוטפות כמו מים וארנונה, והוצאות שכבר קיבלתם עליהן הכרה במס הכנסה. אם הדירה הושכרה בפטור ממס הכנסה, אי אפשר לנכות את ההוצאות השוטפות, ומוסיפים פחת למס השבח.
שמרו קבלות. בלי קבלות קשה להכיר בהוצאה, במיוחד על שיפוצים.
פטור ממס שבח על דירה יחידה
לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, מכירת דירה יחידה פטורה ממס שבח כשמתקיימים כל התנאים האלה:
- זו הדירה היחידה של המוכר (והתא המשפחתי שלו) בישראל.
- הדירה בבעלותו לפחות 18 חודשים. בדירה שנקנתה מקבלן לפני שהייתה מוכנה למגורים, סופרים מיום שהייתה מוכנה למגורים, למשל מקבלת טופס 4.
- הוא לא מכר דירה אחרת בפטור הזה ב־18 החודשים שלפני המכירה.
- הוא תושב ישראל, או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, ושיש לו אישור על כך מרשויות המס שם.
התקרה: הפטור הוא עד 5,008,000 ₪ (נכון ל־2024–2027). על החלק מהשווי שמעל התקרה משלמים מס.
את הפטור מבקשים בהצהרה על המכירה, שמגישים לרשות המסים בתוך 30 יום מיום המכירה.
מס שבח במכירת דירה שנייה
מי שיש לו שתי דירות משלם בדרך כלל מס שבח כשהוא מוכר אחת מהן. יש כמה מקרים שבהם עדיין יש פטור:
- קניתם דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה: אם מוכרים את הישנה בתוך 24 חודשים מקניית החדשה, אפשר לקבל עליה פטור כדירה יחידה. מי שקנה את הדירה החדשה בין 1.6.2025 ל־30.5.2026 קיבל הארכה ל־27 חודשים, בעקבות המלחמה מול איראן.
- יש לכם שליש או פחות מהדירה הנוספת. הרחבנו על זה בשליש דירה ומס רכישה.
- הדירה הנוספת התקבלה בירושה, וחלקכם בה הוא חצי או פחות.
- מוכרים שתי דירות כדי לקנות אחת: יש פטור חד־פעמי, בתנאים ובתקרות שמפורטים בכל זכות.
אם אין פטור, החישוב הליניארי מקטין את המס בדירה שנקנתה לפני 2014.
מכירת דירה שקיבלתם במתנה או בירושה
- דירה שהתקבלה בירושה: יש פטור מיוחד, שנבדק לפי המנוח ולא לפי היורש. כל הפרטים בכתבה מכירת דירה בירושה.
- דירה שקיבלתם במתנה מקרוב משפחה (הורים, סבים, בן זוג, ובתנאים מסוימים גם אח): אפשר למכור אותה בפטור כדירה יחידה אחרי 3 שנים מהיום שהתחלתם לגור בה, או אחרי 4 שנים מהיום שקיבלתם אותה אם לא גרתם בה. מי שקיבל את הדירה לפני גיל 18 סופר מגיל 18.
- כסף מההורים לקניית דירה: מי שקנה דירה אחרי שקיבל בשלוש השנים שלפני כן מתנה של 50% או יותר ממחיר הדירה, נחשב כמי שקיבל את הדירה במתנה.
מתי ואיך משלמים מס שבח?
- הצהרה: בתוך 30 יום מיום המכירה. ההגשה מקוונת, ובדרך כלל עורך הדין מגיש אותה, יחד עם השומה העצמית.
- תשלום: בתוך 60 יום מיום העסקה, לפי השומה העצמית. אם הקונה עוד לא קיבל את הדירה, לא שילם יותר מ־40% מהמחיר ולא קיבל ייפוי כוח בלתי חוזר, התשלום נדחה עד שאחד מאלה יקרה, בתוספת הצמדה וריבית.
- מקדמה מהקונה: כשאין פטור, הקונה משלם חלק מהמס ישירות לרשות המסים, על חשבון המחיר. בדירת מגורים, גובה המקדמה נקבע לפי השומה העצמית של המוכר. אם המקדמה גבוהה מהמס, ההפרש מוחזר למוכר עם הצמדה וריבית.
- איחור: על מס שלא שולם בזמן מוסיפים הצמדה, ריבית וקנסות.
מס שבח או היטל השבחה?
אלה שני תשלומים שונים:
| מס שבח | היטל השבחה | |
|---|---|---|
| למי משלמים | רשות המסים | העירייה (הוועדה המקומית לתכנון ובנייה) |
| על מה | הרווח מהמכירה | עליית ערך בגלל תוכנית שאושרה, הקלה או שימוש חורג |
| כמה | 25% מהשבח הריאלי, אם אין פטור | בדרך כלל מחצית מעליית הערך |
| מתי | בתוך 60 יום מהעסקה | ברוב המקרים במכירה, אבל השווי נקבע ביום אישור התוכנית |
היטל השבחה ששילמתם מנכים מהשבח בחישוב מס השבח.
מה זה אומר למוכרים בחיפה
- דירות שנקנו מזמן: מי שקנה דירה בחיפה לפני 2014 ומוכר דירה שנייה, משלם מס רק על החלק היחסי של הרווח מ־2014. כדאי לחשב לפני שקובעים מחיר.
- קבלות על שיפוצים: בבניינים ותיקים בכרמל ובהדר הרבה דירות שופצו לאורך השנים. קבלות על השיפוצים מקטינות את המס.
- משפרי דיור: קניתם דירה חדשה? סמנו ביומן את המועד האחרון למכירת הישנה (בדרך כלל 24 חודשים).
- מחירים מעל התקרה: בבתים ובדירות היקרות בכרמל ובדניה המחיר עלול לעבור את התקרה של 5,008,000 ₪, ואז משלמים מס על החלק שמעליה.
- תוכניות חדשות בשכונה: אם אושרה תוכנית שהוסיפה זכויות בנייה, כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה אם יש היטל השבחה (ראו גם פינוי בינוי בחיפה).
שאלות נפוצות
כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה שנייה?
25% מהשבח הריאלי, אחרי ניכוי הוצאות. בדירה שנקנתה לפני 2014, רק על החלק היחסי של הרווח מ־2014. בחלק מהמקרים יש פטור, למשל כשמוכרים את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים מקניית החדשה.
האם דירה על שם בן הזוג נחשבת דירה נוספת?
כן. לעניין מס שבח, המוכר, בן או בת הזוג והילדים מתחת לגיל 18 נחשבים מוכר אחד.
מה קורה אם הדירה היחידה נמכרת ביותר מ־5,008,000 ₪?
הפטור חל עד התקרה. על החלק מהשווי שמעל התקרה משלמים מס שבח.
אפשר לחשב מס שבח לבד?
לרשות המסים יש מחשבון רשמי לשומה עצמית, ואפשר להשתמש בו גם בלי לשמור. את השומה עצמה מגיש בדרך כלל עורך הדין, יחד עם ההצהרה על המכירה.
מתי משלמים מס שבח?
בתוך 60 יום מיום העסקה, לפי השומה העצמית. במקרים מסוימים התשלום נדחה, למשל אם הקונה עוד לא קיבל את הדירה ולא שילם יותר מ־40% מהמחיר.
המידע בכתבה כללי, ואינו ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. לפני שמוכרים, כדאי לבדוק את המקרה שלכם עם עורך דין ועם יועץ מס.
מוכרים דירה בחיפה? תיווך סגולה מלווה מוכרים בחיפה מאז 1990. השלבים, המסמכים והעלויות במכירה מפורטים במכירת דירה בחיפה. נשמח לתת לכם הערכת שווי ראשונית תוך 48 שעות, בלי התחייבות. את הנכסים שאנחנו משווקים עכשיו אפשר לראות בעמוד דירות ובתים למכירה בחיפה.
כתב: ניר וינברגר, מתווך נדל״ן ומומחה לשיווק דיגיטלי, רישיון 3175220.
מקורות
נבדקו ב־26.10.2026.
- כל זכות: חישוב מס שבח (עודכן 2.3.2025): 25%, הצמדה למדד, חישוב ליניארי מ־2014, התא המשפחתי, הדוגמאות
- כל זכות: הוצאות מוכרות לניכוי בעת חישוב מס שבח (עודכן 16.7.2025)
- כל זכות: פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה (עודכן 26.7.2026): 18 חודשים, טופס 4, תקרה, תושב חוץ
- כל זכות: פטור ממס שבח במכירת דירה שניה (עודכן 3.8.2026): דירה חלופית, שליש, ירושה, הארכות המלחמה
- כל זכות: פטור ממס שבח במכירת דירה שניתנה במתנה (עודכן 8.7.2025)
- כל זכות: תשלום מס שבח (עודכן 2.3.2025): 60 יום, דחיית תשלום
- כל זכות: תשלום מקדמת מס שבח על ידי הרוכש (עודכן 26.8.2025)
- כל זכות: היטל השבחה
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), סעיפים 49א ו־49ב(2)
- רשות המסים: שומה עצמית למס שבח (המחשבון הרשמי)