קולאז׳ של שלוש ידיים המחזיקות שלושה חלקים של תמונת בניין מגורים, על רקע נייר קרוע בגוני בז׳ וזהב

שליש דירה ומס רכישה: מה חשוב לבדוק לפני שקונים

עדכון: 11.10.2026. שליש דירה ומס רכישה נפגשים בשאלה מעשית: האם חלק שכבר נמצא בבעלותכם משנה את המס על הדירה הבאה? התשובה תלויה בזכויות הקיימות, בעסקה החדשה ובנתוני הרוכשים. לפני שמכניסים לתקציב הנחת מס, כדאי להפריד בין שני מצבים.

יש לכם שליש דירה ואתם קונים דירה אחרת

בהגדרת דירה יחידה קיים חריג לחלק בדירה אחרת שאינו עולה על שליש. לכן, החזקה קיימת כזאת עשויה לאפשר רכישת דירה אחרת לפי מדרגות דירה יחידה, בכפוף לשאר התנאים. גם שליש בדיוק נכלל בכלל. זהו כלל לקביעת מעמד הרוכש, ואין בו הבטחה שהמס יהיה אפס. ראו הוראת רשות המסים בנושא חלק בדירה.

בירושה חל סף אחר: חלק שאינו עולה על מחצית בדירה שהתקבלה בירושה עשוי שלא לפגוע במעמד דירה יחידה. גם תושבות הרוכש ושאר הזכויות שלו רלוונטיות. אם קיימים חלקים בכמה דירות, צריך למפות אותם לבדיקה פרטנית. ראו הגדרת דירה יחידה בכל-זכות.

כבר יש לכם דירה שלמה ואתם קונים שליש

כאן התמונה משתנה. הדירה השלמה הקיימת אינה חלק קטן שנכנס לחריג. לכן, רכישת שליש בדירה נוספת תיבחן בדרך כלל כרכישת דירה נוספת. עצם הבחירה לקנות רק שליש אינה יוצרת זכאות למדרגות דירה יחידה. זו המשמעות המעשית של ההבחנה בין הדירה הנרכשת לבין הזכויות בדירה האחרת.

אם מתוכננת מכירת הדירה הקיימת, יש לבדוק בנפרד את כללי החלפת הדירה והמועדים הרלוונטיים. אין להסיק מהכוונה למכור שההקלה כבר מובטחת.

איך מחשבים מס רכישה על חלק מדירה?

החישוב נעשה בשני שלבים: מחשבים את המס על שווי הדירה בשלמותה, לפי המדרגות המתאימות לרוכש, ואז מכפילים בחלק הנרכש. כך מוסבר במדריך רשות המסים, עמוד 45.

דוגמה להמחשה: רכישת שליש מדירה ששווייה המלא לצורכי מס הוא 3 מיליון ש״ח, כאשר הרוכש חייב במדרגות דירה נוספת ואין הקלה אחרת. המס על הדירה השלמה הוא 240,000 ש״ח, לפי 8%. שליש מסכום זה הוא 80,000 ש״ח.

נכון למועד העדכון, בדירה נוספת חלים 8% עד שווי של 6,055,070 ש״ח ו־10% על היתרה, בתוקף עד 31.12.2026. בדירה יחידה קיימת מדרגת אפס עד 1,978,745 ש״ח, אך ברכישת חלק אין להחיל אותה רק על מחיר החלק. ראו מדרגות רשות המסים לשנת 2026.

משפחה ומתנות: מה חייבים לבדוק?

בדרך כלל בוחנים יחד את הרוכש, בן או בת הזוג המתגוררים עמו וילדים קטינים שאינם נשואים, עם חריגים בדין, לרבות ילדים שהתייתמו מהורה. הפרדה רכושית בין בני זוג עשויה להשפיע, אך נדרשת בחינת ההסכם וההתנהלות בפועל. הסבר על התא המשפחתי.

בעסקת מתנה לקרוב מזכה, מס הרכישה עשוי להיות שליש מהמס הרגיל. זהו כלל נפרד משיעור הבעלות בדירה. יש לבדוק את הקרבה ואת תנאי ההעברה. הכללים להעברה ללא תמורה.

העברת זכויות צריכה לשקף עסקה אמיתית. רישום על שם קרוב אינו מבטיח תוצאת מס; עסקה מלאכותית עלולה להיפסל, כפי שממחיש פסק הדין בעניין שמרת.

מה להכין לפני חתימה?

  • רשימת הדירות והחלקים שבבעלות בני התא המשפחתי.
  • מסמכי רכישה, ירושה או מתנה שמסבירים כיצד התקבלו הזכויות.
  • שווי הדירה המלאה, החלק הנרכש ותאריך העסקה המתוכנן.
  • תחשיב מעורך דין מיסוי מקרקעין, כולל השפעת מכירה מתוכננת.

בשלב חיפוש הנכס, השתמשו ברשימה כדי לבנות תקציב שמשאיר מקום גם למס ולהוצאות העסקה. המדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס אישי.

שאלות נפוצות

האם שליש דירה מעניק פטור אוטומטי ממס רכישה?

לא. הוא עשוי להשפיע על הזכאות למדרגות דירה יחידה. סכום המס תלוי גם בשווי וביתר התנאים.

האם מחשבים את המס רק לפי המחיר ששילמתי על השליש?

מחשבים תחילה לפי שווי הדירה המלאה, ואז מייחסים לרכישה את חלקה היחסי במס.

האם שליש במתנה ושליש בירושה נבדקים באותו אופן?

לא בהכרח. לירושה יש חריג בעלות נפרד, ולמתנה עשויים לחול כללי מיסוי אחרים. יש לבדוק את מקור הזכויות ואת העסקה המתוכננת.

מקורות

השאר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *